第二、收房前的有哪些坑要避免
缴费问题
当我们携带好资料，准备接房时，有些不良开发商（不涵盖所有），在房主拿钥匙之前，就要求业主向物业管理公司缴纳以下几项费用：契税、维修基金、物业管理费、燃气初装费、有线电视初装费、供暖费用等等类似的费用。据有关资料规定，这几项费用，都不是购房者在交房前应该履行的义务，建议拒绝。
提前装修行为
很多购房人员，在开发商未通知交房验房前，就开始进入房屋，对房屋进行装修，其实这样的做法是不可取的，这样做，当房屋面积和质量不符合时，开发商承担违约责任的诉讼请求会被驳回，所以非常不建议在未接房前，提前进入房屋内的装修行为。
被忽悠盲目签字行为
每个业主，在接到接房验房的消息后，心里都洋溢着喜悦的心情，为自己能尽快接房，看到自己房子的真实面貌而兴奋着。却忽略了工作人员甜言蜜语背后的阴谋。被忽悠的业主，稀里糊涂的就签了好多份文件，其中文件签的是什么都不知道，更有甚者，把《建筑工程质量认定证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《面积实测表》《水、电、气等的质量检验及认证》等重要文件，混到其他文件中，一并让购房人签字。重要提醒，开发商让我们签字的文件，一定仔细看好，不明白或者不合理不要签字。
正式验房前的注意事项
首先开发商必须提供《建筑工程质量认定证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《面积实测表》《水、电、气等的质量检验及认证》的复印件，而我们在查看时，必须是原件，才可以进行验收房屋。
盲目的交钱
在签字前，先查看房子的质量是否有问题，先修房，同时取证，为日后出现问题提供证据，保存好验房问题的备案单据。以便后期对照单子看看是否都修复完善。
一般情况下，房屋总面积超出或者减少3%以内，属于正常范围，如超出此范围可以根据合同规定进行赔偿。
接房后，合理费用有：物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费等。

第三、所谓三证一书一表到底是什么
特别提醒
接房拿钥匙前千万注意查看三证一书一表：《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《住宅质量保证书》、《建筑工程质量认定证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》的原件。
1.《竣工验收备案表》
全称为《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收标准备案表》，是收房环节中最重要的文件，由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。《竣工验收备案表》中的项目， 只要送交主管部门备案后，房地产商就必须对楼盘终生负责。此表对房地产商有严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须有相关管部门备案，缺少任何一项，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。

图2：竣工验收备案表
2.《住宅质量保证书》
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体单项，特别注意保修期限。

图3：住宅质量保证
3. 《住宅使用说明书》
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中具体技术指标的相关说明，如抗震指数、墙体结构等相关内容。说明书中还应包含如下内容：开发商名称及其联系电话；设计单位及其联系电话；施工单位及其联系电话；监理单位及其联系电话。如果没有相关电话及单位的信息，等于拿了一张没有用的白纸，日后维权无迹可寻。

图4：住宅使用说明书
如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。
提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。
第四、验房细节
终于完成了以上基础资料的准备了，我们开始进入正式的验房环节了
这个环节，我们需要准备些什么呢？
验房所需的相关工具，有了这些工具，让验房事半功倍
1. 红外线水平测试仪：主要检测墙面地面平整度用的。
2. 空鼓锤：墙面地面空鼓敲击用的小锤子。
3.两米折叠靠尺：测量转角处是否垂直用。

图5：左1两米折叠靠尺、中间好外线水平测试仪、右1空鼓锤
4.相位检测仪：是用来测试电路内是否正常的一项必备工具。

图6：相位检测仪
5.面积测量仪：电子测距仪无条件可以直接 用卷尺，验房时间会加会延长。

图7：电子尺
6. 打火机：检测厨房、卫生间的排气通道上都已经有预留的孔洞，还可检测窗户是否透风。
7.水桶或水盆：现场盛水用。
8.乒乓球：根据建筑设计、施工中的规范，住宅楼室内的排水管道立管和横管安装完毕之后，是需要做“通球试验”的。

图8：水盆、打火机、乒乓球
9.卷尺：主要检测各类细节尺寸问题。
10.水压测试仪：主要通过加压模式，测试管道是否漏水现象。
11.记号笔：用于做记号，找到空鼓位置

图9：卷尺、水压测试仪、记号笔
以上为验房所用工具，如不全，请补充。以上工具，全部购买，造价偏高，建议您可以与他人一起购买。
验房流程具体分为以下几个类别
面积类：
首先要对室内结构和开发商提供的户型图纸进行对照，看看是否与合同图纸一致。如果有不一样，指出来，与物业协商怎么解决。
室内实测面积是否存在误差，如果超出3%的浮动值，可以要求退款。
层高是否是合同内承诺的高度

图10：面积测量
墙面类
目测，墙面水泥是否有裂痕，有大面积水渍及反碱处。
目测，水泥情面是否有 挂网裸漏在外面的情况，此点证明水泥抹灰层不达标。
空鼓锤敲击墙面，查看是否有空鼓的地方，有用记号笔标记“空”即可，让后期维修工人知道哪里有空鼓现象。空鼓的位置，声音不实空洞容易就可以听出来，大面积空鼓可要求物业整改，小范围空鼓在装修的时候可以自己填平。
用展开的折叠靠尺在墙面滑动，检测是否平整有无凹槽和隆起地方用，最大误差不宜超过2厘米
测量室内所有阴角位置，两米折叠靠尺可以测量阴角垂直度的误差，最大误差不得超过2厘米，如误差较大，需要物业修正。

图11：墙面验收
地面类
用水平仪在地面某一个点，打出横向的线，用卷尺测量房屋各个角落的尺寸误差，误差超出标准范围建议房物业维修，否者后期贴砖找平时候会很费水泥的。
在目测地面是否有很宽的裂痕，裂痕有两种形式产生，一个是楼体不稳定造成的，一个是地热的地面会因为热胀冷缩情况出现裂痕，这个裂痕不用修理，后期贴砖就会将这个缝隙遮盖住。
反砂现象：用脚搓地面时是否出现沙粒，在砂浆比或水泥质量不合格、搅拌不均匀都会出现此问题。
用空鼓锤敲击地面，查看是否有空鼓现象。

图12：地面验收
棚面类
同样要利用水平仪进行测量，确定一个至高点，用卷尺测量棚顶到水平仪横向线条的距离，误差不得超过规定范围。
用空鼓锤敲击棚面是否有空鼓位置，并坐下标记。
l 检查棚面外墙或者靠窗户的位置，是否有水渍现象出现。
入户门类
l 门的开关是否顺畅，关闭门时是否严丝合缝。
防盗门猫眼是否安装，是否松动，是否视物清晰、是否装反。
门锁及合页是都有松动及响声。并用钥匙插入锁孔内，检测门锁好用程度

图13：防盗门检查
窗户类
玻璃是否有裂痕。
胶条是否是崭新的，是否有老化和封闭不严的情况。
窗户把手的灵活度，是否能顺利开关。
窗户是否透风，用打火机测试。
窗户荷叶是否正常，是否松动，无盒盖装饰
窗户框是否变形，破损划痕等现象。
窗户排水孔是否通顺，用水导入窗框凹槽内测试，看是否流下去。
窗边是否有漏水现象，反碱现象出现。
国家规定，对七层及以上建筑物的外开窗户、面积大于1.5平方米的窗玻璃、幕墙灯必须使用安全玻 璃，业主如果对玻璃材质心存疑虑，有权要求开发商提供相关质量证明
窗户边与混凝土接口是否已经做到没有缝隙

图14：窗户检查
水路类
看房屋的上下排水效果是否完好，可以打开水龙头看看水流是否通畅、流水速度是否正常。
入户水表处是否完好，水井钥匙是否领取
马桶空管道目测是否有堵塞，可倒水进行试验，厨房卫生间的地漏是否堵塞、是否通畅。
入户水管线是否接头处是否完好无渗漏，可用水压测试仪测试
地热阀门处是否完好无漏水现象，进水阀门与出水阀门是否安装反。
把家里的水龙头关掉，过一段时间后，再打开水表，看清楚水表数字有无变化，以检测水管是否漏水。
阳台的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时会有掉落里面的水泥。如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。

图15：水路检查
电路类
插座类，面板是否完整，是否有地线，有无漏电现象，是否通电可用相位检测仪进行测试。
开关类，每个灯是否等能正常打开，室内的每一个灯都要调试一下。
配电箱是否正常安装，是否做好相应标记。
电表是否正常运转，电表数是否正确。
30%的火灾都是电器事故引起的，这与电器线路的设置有相当大的关系，为了用电安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个，增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾发生。
验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则使用空调时，容易过热变软。

图16：验收电路
弱电类
网线光纤，电话线，闭路线等是否按照购房合同内规定安装。
弱电箱内接有数字电视、电话和网线三种，还有一个电源插座。

图17：弱电箱检测
通风类
卫生间、厨房通风管道是否通畅，利用打火机的火苗，在已有的烟道孔洞处，测试通畅度。

图18：烟道检测
防水类
卫生间厨房是否做防水，可以通过24小时闭水试验来检测防水是否合格。这一点非常重要，否择等装修后发现漏水，就已经为时过晚了，需要扣除砖重新做防水的，还要赔偿楼下的损失。
验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

图19：防水检查
燃气类
检查燃气是否已安装，是否有报警器及通燃气的时间。
消防类
烟火报警器有两种，一是遇到浓烟，只会响个不停，等你去扑灭火，一种是检测到浓烟，会响也会喷水的。如果有条件可以试一下。
国家规定，高层公寓的每一层都要在显眼位置设置消防箱，立面要放有消防栓、消防水带、消防枪。安全为题无小事，千万别被门面工程给骗了。
电梯类
电梯要看品牌，质量，是否有摄像头，紧急呼救是否好用，呼救电话是什么
通往楼梯的防火门是否完好。楼梯扶手的孔洞是否小于11厘米，要不小孩子会掉下去

图20：楼梯检查
室外设备类
室外安全设备是否齐全，监控设备等
看楼栋外立面是否完好，有无水渍，瓷砖是否牢固；
注意楼栋是否存在倾斜或者下沉的情况。注意看楼栋的单元门是否完好，门禁设施是否能正常使用；
楼道楼梯安全性和消防设施、水表间、电表间等公用设施